Доход, который может получить собственник объекта недвижимости. часто трудно определить. Его рассчитывают на основе полной арендной платы, получаемой собственником объекта. Стоимость объекта определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости объекта недвижимости. Так, например, при доходе 40% в год показатель капитализации будет равен 1/0,4 = 2,5; для 50% в год - соответственно 1/0,5 = 2,0. Например, годовая арендная плата за офис составляет 600 тыс. руб., тогда при ожидаемом собственником офиса доходе только в виде арендной платы в 24% годовых (равной ставке рефинансирования) стоимость недвижимости () составит:
Если владелец объекта недвижимости планирует получать доход из других источников (кроме арендной платы), они также учитываются при определении стоимости объекта, а затем суммируются. Возможно также использование доходного метода исходя из предположения, что собственник объекта недвижимости получает всегда постоянную величину арендой платы. В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца объекта недвижимости являются важным аспектом, поскольку он хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости объекта недвижимости можно представить следующим образом:
Определяют три типа норм дохода начальная, текущая и будущая:
Определяется доход с учетом рисков;
Анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;
Рассчитывается капитализация арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода;
Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для нахождения текущей стоимости объекта недвижимости.
В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра аревдной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. руб. в год. Ставка рефинавсирования в банке составляет 55%. Это означает, что владелец вправе ожидать доход (с учетом рисков) не ниже 55% в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости () определяется отношением чистой арендной платы () к ожидаемому проценту дохода
Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает ее текущий уровень. Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам), может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.
Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить три операции:
1.Определить валовую стоимость обьекта недвижимости (В). С этой целью вначале вычисляется стоимость годовой арендной платы () на основе анализа продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р), стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю , инвестиционная норма дохода в процентах (П). Тогда:
2. Определить все затраты на застройку. Затраты на развитие объекта недвижимости включают:
· стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров (может составлять 10- 15% от стоимости строительства в зависимости от сложности здания);
· затраты на получение разрешения на строительство и различные согласования;
· затраты на очистку и подготовку участка (учитываются по фактическим данным на момент проведения работ);
· стоимость строительства (контракт на строительство), стоимость материалов с учетом инфляции (эта статья расходов фиксируется по фактическим данным в каждом отчетном периоде);
· затраты на создание ландшафта (определяются так же, как и два предыдущих вида);
· другие затраты. В них принято включать дополнительные затраты в размере 5% на случай непредвиденных расходов (на рекламу, маркетинг и некоторые другие);
· плату за услуги, которые входят в суммарную стоимость затрат; доход и риски застройщика. Обычно застройщик (владелец) включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень доходности и риски оцениваются на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта в надежности получаемого в будущем дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.
3. Вычислить стоимость участка земли и доходность. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания валовой стоимости объекта недвижимости из полной стоимости проекта но развитию доходiюсти недвижимоств. Чистая стоимость объекта недвижимоств определяется восредствам вычитавия из полученной велiiчи Ны затрат ва приобретение зем - ли. Результат характеризует минимальный уровень доходности проекта.
Основные ошибки при оценке объектов недважимости доходным подходом:
1. Рыночная стоимость аренды рассчитывается по нормативным методикам (в том числе государственных органов по управлению имуществом).
2. Нет сравнительного анализа по уровню арендной ставки. Аналоги ве идентифицированы, отсутствуют источники.
3. Рыночная арендная ставка определяется на основании существующих договоров аренды без анализа соответствия рьночным данным.
4. Не выделяют тип арендной ставки по аналогам: валовая, чистая и др., а также наличие НДС.
5. Арендная площадь не выделена.
6. Не учитываются заключенные долгосрочные договора аренды.
7. Не учтена инфляция или неправильные способы ее учета.
8. Включение амортизационных отчислений и капитальных затрат в операционные расходы, не включение в операционные расходы налога на землю и налога на имущество, что влечет за собой необоснованную величину операционных расходов.
9. Расчеты проводятся без учета ННЭИ.
10. Выбор прогнозного периода не обоснован.
11. Забывают о стоимости реверсии.
12. Нет обоснования капитальных затрат в методе ОСЕ.
13. Отсутствует расчет коэффициента капитализации и ставки дисконта.
14. Тип денежного потока не соответствует ставке дисконта (коэффициенту капитализации).
15. Использование прямой капитализации в несоответствующих случаях.
16. Отказ от использования доходного подхода для объектов, незавершенных строительством.
17. Используются другие параметры (ставка арендной платы, коэффициент недозагруженвости площадей, затраты на ремонт в реконструкнию, ставка капитализации), а ве те, которые использовались при расчетах в разделе «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования».
NOI = АС * (1 – Потери) – Затраты
Где:
АС – Арендная ставка, рублей в год;
Потери – доля потерь арендных поступлений за счет вакансий и неплатежей;
Затраты – текущие затраты собственника по эксплуатации арендуемых помещений.
На основе данного соотношения практикующие Оценщики, при определении ставки аренды на основе размера чистого эксплуатационного дохода, часто допускают следующую ошибку:
Математически обратная связь выглядит так:
АС = (NOI + Затраты)/(1 – Потери)
Однако данная формула противоречит экономическому смыслу участвующих в этой формуле параметров. В самом деле, используя формулу для NOI, мы учитываем размер потерь, которые реально снижают фактический размер чистого операционного дохода. Такое использование формулы правомерно.
Если же мы используем формулу для Арендной ставки (АС), то деление суммы требуемого чистого потока и затрат на величину «1 – Потери» экономически означает, что арендные ставки растут пропорционально росту вакансий и неплатежей, что явно лишено экономического смысла. Напротив, столкнувшись с фактами вакансий на реальном рынке аренды, собственник будет вынужден снизить размер арендной ставки, что объективно приведет либо к снижению рыночной стоимости актива, либо к соответствующему снижению рыночной ставки капитализации за счет снижения требуемого уровня доходности. Нет оснований для того, чтобы арендные ставки росли с ростом потерь от вакансий и неплатежей, поэтому верной является иная связь между ставкой аренды и размером чистого операционного дохода, а именно:
АС = NOI + Затраты
Эта связь на практике выражается в сложившемся подходе, согласно которому часто собственники закладывают в арендную ставку и свои затраты. Однако часто договором установлено, что затраты не входят в ставку аренды, но предъявляются арендатору отдельно.
В соответствии с этим формула принимает ещё более простую форму:
Такая формула выглядит непривычно с точки зрения доходного анализа объекта оценки, где Оценщики привыкли учитывать и вакансии и затраты. Однако необходимо учесть, что мы определяем требуемую затратным ориентиром минимальную доходность, а не проводим доходный анализ.
В чем смысл оценки именно минимальной доходности?
Нужно учесть, что максимальная доходность всецело зависит от ситуации на рынке, что будет учтено нами в рамках сравнительного подхода, и от решения собственника, который не связан настоящей оценкой, в том смысле, что он может установить ставку аренды выше определенной Оценщиком величины. Требуемая доходность не может ориентироваться на максимум, она самим своим определением ориентирована на минимум.
Требования к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды и содержанию отчета об определении рыночной величины арендной платы
Оценщик должен провести определение рыночной величины арендной платы с оформлением отчета об определении рыночной величины арендной платы в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок.
В процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок Оценщик должен осуществить следующие действия:
2. Получить от Заказчика документы, необходимые для определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.
3. Осмотреть объект аренды, произвести его фотографирование.
4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации.
5. Произвести сбор и анализ рыночной информации.
6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта аренды.
8. Произвести определение рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения величины арендной платы.
9. Обобщить результаты определения рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды.
10. Оформить отчет об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды.
1. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте аренды от Заказчика.
Для определения количественных и качественных характеристик объекта определения рыночной величины арендной платы Оценщик запрашивает у Заказчика следующую информацию:
Кадастровый номер и площадь объекта аренды;
Местоположение объекта аренды;
Назначение/разрешенное и фактическое использование объекта аренды;
План (чертеж, схема) границ объекта аренды;
При наличии каких-либо строений, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка (далее- улучшения объекта аренды): количественные и качественные характеристики улучшений объекта аренды (общая площадь, площадь застройки, объем, величина физического износа согласно справке БТИ и т.д.), фактическая плотность застройки объекта аренды , максимальная плотность застройки в отношении объекта аренды в соответствии с территориальными строительными нормами, действующими в регионе/районе местоположения объекта аренды;
Сведения об обременениях объекта аренды;
Ограничения оборотоспособности объекта аренды (при их наличии).
Для получения вышеуказанной информации Оценщиком должен быть осуществлен запрос следующих документов:
· документов, подтверждающих существующие права на объект аренды (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе документы, подтверждающие права на объекта аренды (свидетельство на право собственности и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект аренды;
· документов органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на улучшения объекта аренды при их наличии (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения), действительных на дату определения рыночной величины арендной платы;
· документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта аренды, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются);
· кадастровой справки на объект аренды (при ее наличии или возможности получения);
· справки о величине годовых операционных расходов по единому объекту недвижимости , включающего объекта аренды, в соответствии с формой, приведенной в Приложении № 1;
· любых других документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта аренды, в том числе содержащие описание существующих прав на объект аренды.
2. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов.
2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 2.
2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы.
3. Требования к осмотру земельного участка и его фотографированию.
В процессе осмотра объекта аренды Оценщик выполняет следующие требования:
- Оценщик должен осуществить осмотр объекта аренды;
- по результатам осмотра Оценщик составляет Акт осмотра объекта аренды по форме, указанной в Приложении № 3. Копия Акта должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы объекта аренды;
- Оценщик осуществляет фотографирование объекта аренды и его улучшений (при их наличии);
- фотографии должны отражать видимые ценообразующие характеристики объекта аренды.
4. Требования к проведению анализа предоставленной информации.
Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте аренды на степень ее достаточности для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, Оценщик указывает это в Отчете.
При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии).
5. Требования к проведению сбора и анализа рыночной информации.
Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:
Сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости в регионе местоположения объекта аренды;
Сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);
Сбор и анализ информации об окружении объекта аренды.
5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости.
5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект аренды/единый объект недвижимости, включающий объект аренды. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата как в РФ, так и в субъекте РФ, в котором находится объект аренды. В определенных ситуациях (указанных в п. 8.1.7 настоящего Технического задания) Оценщик кроме вышеуказанной информации макроэкономического характера анализирует состояние инвестиционного климата и региональные риски, присущие близлежащим субъектам Федерации. В целях макроэкономического анализа могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации/субъекту РФ/муниципальному образованию авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch, РА Эксперт-АК&M); темпы роста промышленного производства в РФ/субъекте РФ, уровень располагаемых доходов на душу населения в РФ/субъекте РФ и др.
5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций развития рынка недвижимости, а также масштаб анализа в территориальном аспекте.
5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды).
Требования включают:
Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);
Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка.
5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды)
При определении сегмента рынка, к которому относится объект аренды, следует прежде всего учитывать категорию земель и функциональное назначение земельного участка/фактическое и разрешенное использование (см. Приложение № 5 к настоящему Техническому заданию).
5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка
Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:
Должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;
Должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа земельных участков/единых объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной величины арендной платы за объект аренды;
Должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату определения рыночной величины арендной платы.
5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете.
5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды), Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов. Общий перечень основных факторов для земельных участков приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию.
5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект аренды/единый объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:
Удельная цена продажи;
Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);
Уровень недоиспользования при сдаче в аренду типичного объекта на сегменте рынка;
Уровень эксплуатационных расходов;
Уровень доходности от сдачи в аренду;
Средний срок экспозиции;
Основные условия договоров аренды на земельные участки, принадлежащие к тому же сегменту рынка, что объект аренды.
Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной величины арендной платы как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта аренды/единого объекта недвижимости, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об определении рыночной величины арендной платы.
5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта аренды
5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта аренды.
5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта аренды (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект аренды.
5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 4 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.
6. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта аренды.
Анализ наиболее эффективного использования проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании (Технических указаниях) алгоритмом по критериям юридической законности, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании (Технических указаниях) требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.
6.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды должен проводиться по следующему алгоритму:
Отбор вариантов использования объекта аренды, соответствующих условиям заключенного/наиболее вероятного к заключению договора аренды объекта аренды и требованиям действующего законодательства;
Проверка каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность;
Проверка каждого из юридически законных и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;
Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную рыночную стоимость объекта аренды;
Формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта аренды.
6.1.1. Требования к отбору юридически законных вариантов использования объекта аренды.
Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды дифференцируется в зависимости от наличия/отсутствия законодательных ограничений на изменение вида текущего функционального использования объекта аренды.
6.1.1.1. Отбор юридически законных вариантов использования объекта аренды должен определяться на основе:· кадастровой справки на объект аренды, выданной Службой государственного градостроительного кадастра (при ее наличии);
· кадастрового плана объекта аренды (при отсутствии акта разрешенного использования земельного участка- объекта аренды);
· имеющегося либо планируемого к заключению договора аренды объекта аренды.
6.1.1.2. Список соответствующих договору аренды и законодательству вариантов должен формироваться с учетом анализа:
Преобладающих способов землепользования в ближайшей окрестности объекта аренды;
Перспектив развития района, в котором расположен объект аренды;
Ожидаемых изменений на рынке земли и иной недвижимости;
Возможностей изменения назначения участка в рамках категории земель, к которым относится объект аренды;
Возможностей изменения категории земель, к которым относится объект аренды;
Возможностей изменения улучшений объекта аренды (в случае застроенного объекта аренды: функционального назначения и конструктивных решений; в случае незастроенного объекта аренды: возможности застройки по видам целевого использования, параметры возможной застройки, прежде всего плотность застройки).
6.1.1.3. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих договору и законодательству вариантов использования объекта аренды обосновывает Оценщик. 6.1.1.4. Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги. 6.1.1.5. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится. 6.1.1.6. При этом в случаях наличия обременений объекта аренды, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект аренды проведение правовой экспертизы обязательно. 6.1.1.7. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 6.1.1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на объект аренды.6.1.2. Требования к проверке каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность.
Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 6.1.1. используются:
Для застроенных участков:
· варианты, не требующие изменения конструктивных решений улучшений объекта аренды (вариант текущего использования улучшений, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);
· варианты использования улучшений объекта аренды, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.
Для незастроенных участков:
· варианты застройки объекта аренды улучшениями с учетом инженерно-геологических условий строительства.
6.1.2.1. Проведение обследования технического состояния улучшений объекта аренды необходимо в следующих случаях:
Физический износ улучшений объекта аренды превышает 60%;
Улучшения объекта аренды представляют собой незавершенный (-ые) строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты определения рыночной величины арендной платы и степень строительной готовности которого/которых менее 80%.
6.1.2.2. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния улучшений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 6.1.2.1 вариантов дальнейшего использования объекта аренды обосновывает Оценщик.
6.1.2.3. Обследование технического состояния улучшений объекта аренды проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений. 6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.6.1.3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта аренды на финансовую осуществимость.
Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта аренды из оставшихся по итогам п. 6.1.2 вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта аренды. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта аренды капитала.
6.1.4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта.
В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта аренды остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта аренды.
7. Требования к определению применимости методов расчета величины арендной платы за объект аренды.
7.1. В целях определения рыночной величины арендной платы за объект аренды используются следующие методы определения величины арендной платы:
1) прямой сравнительный метод;
2) метод, основанный на рекапитализации стоимости земельного участка;
3) метод, основанный на технике остатка к оценке рыночной стоимости земельного участка;
4) метод, основанный на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок.
Последний из вышеуказанных метод используется Оценщиком только в том случае, если отказ от применения всех предыдущих методов аргументировано обоснован Оценщиком.
8. Требования к использованию прямого сравнительного метода к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды .
Требования к использованию сравнительного метода к оценке объекта аренды включают в себя:
Требования к отбору и описанию сходных объектов;
Требования к корректировке цен сходных объектов;
Требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов.
В целях настоящего Технического задания (технических указаний) сходным объектом объекта аренды признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту аренды другой объект (земельный участок), ставка арендной платы за который известна из результатов торгов на заключение договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, правила проведения которых установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
Также возможно использовать предложения на аренду объекта.
8.1. При отборе и описании сходных объектов должны выполняться следующие требования:
Требования к источникам информации о сходных объектах;
Требования к подтверждению данных о сходных объектах;
Требование к отнесению сходных объектов к тому же сегменту рынка (прежде всего по функциональному назначению), что и объект аренды;
Требования к количеству сходных объектов;
Требования к сопоставимости сходных объектов.
8.1.1. Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. Рекомендуемые источники информации о сходных объектах представлены в Приложении № 8 к настоящему Техническому заданию.
8.1.2. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка, к которому относится объект аренды.
8.1.3. Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта.
8.1.4. Количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти.
8.1.5. Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта аренды и сходных объектов.
8.1.6. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом аренды по значениям основных ценообразующих факторов.
8.1.7. В случае объективного отсутствия аналогов объекта аренды, сопоставимых по функциональному назначению в районе местоположения объекта аренды и/или сопоставимых по местоположению данного вида функционального использования, Оценщик может применять в качестве сходных объектов объекты иного функционального назначения в районе местоположения объекта аренды/расположенные в близлежащем регионе с достаточно развитым сегментом рынка данного функционального назначения. При этом использование таких сходных объектов возможно только при условии подтверждения Оценщиком наличия и значимости статистической связи между ценовыми характеристиками объектов на используемых различных по функциональному назначению/местоположению сегментах рынка.
8.2. Требования к корректировке цен сходных объектов
8.2.1. Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован.
8.2.2. Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования.
8.2.3. Способ внесения корректировки должен быть обоснован.
8.2.4. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан.
8.2.5. В случаях использования в качестве сходных объектов отличающихся от объекта аренды по функциональному назначению/местоположению, Оценщик проводит анализ корреляционной зависимости между ценовыми характеристиками объектов на рассматриваемых сегментах рынка. Выборка, на основе которой должен проводиться корреляционный анализ, должна быть репрезентативной, то есть ее объем должен составлять не менее 10 объектов. Связь между анализируемыми сегментами признается значимой, если коэффициент детерминации составляет не менее 70%.
8.3. Требования к анализу и обобщению скорректированных ставок арендной платы сходных объектов.
8.3.1. Обобщение цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы над 20%.
8.3.2. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений ставок арендной платы сходных объектов.
8.3.3. Выбор способа обобщения должен быть обоснован.
9. Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды .
Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды, полученной методом сравнения продаж, включает:
Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка);
Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды;
9.1. Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка)
При использовании любого из методов оценки стоимости земельного участка должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1-8.3.3 настоящего Технического задания.
9.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды
Коэффициент рекапитализации в целях настоящего Технического задания определяется как показатель, используемый для перевода величины стоимости в доход . Для определения коэффициента рекапитализации объекта аренды (земельного участка) могут использоваться следующие показатели, рассчитываемые для единого объекта недвижимости:
Коэффициент капитализации;
Коэффициент, обратный значению валового рентного мультипликатора.
9.2.1. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента капитализации единого объекта недвижимости
9.2.1.1. Величина коэффициента рекапитализации для земельного участка (объекта аренды) определяется на основе следующего уравнения:
ККеон = ККзу х УВзу + (ККзу + норма возврата капитала) х (1-УВзу), где:
ККеон- коэффициент капитализации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
ККул - коэффициент капитализации улучшений объекта аренды;
УВзу - удельный вес (доля) земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости;
норма возврата капитала- требуемая ежегодная норма возмещения инвестиций в улучшения объекта аренды.
9.2.1.2. В случае, если необходимо определить коэффициент капитализации для незастроенного земельного участка, то при использовании вышеуказанной формулы применяются значения нормы возврата капитала, полученные исходя из средней продолжительности экономической жизни улучшений на рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости.
9.2.1.3. Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы.
9.2.1.4. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.
9.2.1.5. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.
9.2.1.6. Требования к определению доли земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости.
Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, определяется на основе анализа сегмента рынка, к которому относится единый объект недвижимости, включающий объект аренды, с точки зрения соотношения стоимости воспроизводства/замещения улучшений сходных объектов и стоимости сходных единых объектов недвижимости. При этом в рамках расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений участка должны быть детально обоснованны значения прибыли девелопера и экономического износа (при его значении, отличном от нуля).
Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, может быть получена на основе проведения корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи между стоимостью земельного участка и плотностью застройки участка.
В качестве ориентиров для определения доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости могут использоваться результаты эмпирических исследований, которые приведены в Приложении № 10 к настоящему Техническому заданию.
9.2.1.7. Требования к определению уровня операционных расходов объекта аренды.
При определении уровня операционных расходов объекта аренды должны учитываться платежи по земельному налогу по объекту аренды.
9.2.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента, обратного значению валового рентного мультипликатора
9.2.2.1. Коэффициент рекапитализации объекта аренды определяется произведением коэффициента, обратного значению мультипликатора потенциального валового дохода единого объекта недвижимости, и доли земельного участка в доходе единого объекта недвижимости.
9.2.2.2. При определении величины мультипликатора потенциального валового дохода должны соблюдаться требования в отношении базы объектов для расчета, указанные в п. 9.2.1.3 и 9.2.1.4 настоящего Технического задания.
9.2.2.3. При определении доли земельного участка следует выполнять требования п. 9.2.1.6 настоящего Технического задания.
9.2.3. В случаях использования для расчета коэффициента рекапитализации объекта аренды информации об объектах того же сегмента рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, но из других регионов, для определения корректирующего коэффициента (учитывающего различия в региональных рисках) могут использоваться:
Соотношения ставок доходности к погашению ценных бумаг, эмитируемых региональными/местными органами власти, сопоставимых по срокам погашения и другим ценообразующим факторам;
Соотношения средневзвешенных инвестиционных индексов риска, присваиваемых ежегодно рейтинговым агенством «РА Эксперт».
Справочная информация относительно исходной информации для определения коэффициента корректировки на региональные риски приведена в Приложении № 9 к настоящему Технического заданию.
10. Требования к использованию метода, основанного на технике остатка к оценке рыночной стоимости объекта аренды .
При использовании метода определения рыночно обоснованной ставки арендной платы за объект аренды должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1.-8.3 (при расчете рыночной ставки арендной платы за единый объект недвижимости, включающий объект аренды- земельный участок) и требования п. 9.2.2 (при определении доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости).
11. Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок .
Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок, включают:
Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»;
Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.);
Требования к определению стоимости воспроизводства улучшений объекта аренды, при которых имеет место наиболее эффективное использование объекта аренды;
Требования к определению доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
Требования к определению коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
Требования к определению коэффициента капитализации для улучшений объекта аренды;
Требования к определению операционных расходов объекта аренды.
11.1. Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды.
При расчете чистого дохода (чистой прибыли) бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, необходимо исходить из анализа наиболее эффективной организации бизнеса, с учетом:
Состояния конкурентной среды на данном сегменте рынка;
Существующего и перспективного спроса на продукцию/услуги рассматриваемого бизнеса;
Оптимизации расходов на ведение хозяйственной деятельности;
Рисков макроэкономического, регионального, отраслевого характера, а также специфических особенностей данного бизнеса.
11.2. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности».
Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности», должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования.
В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 11 к настоящему Техническому заданию.
11.3. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.).
Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.), должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования. В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 12 к настоящему Техническому заданию.
11.4. Требования к реализации последующих этапов проведения расчета рыночной величины арендной платы за объект аренды совпадают с требованиями, указанными в п. 10 настоящего Технического задания.
12. Требования к обобщению результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеописанных методов.
Обобщение результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеуказанных методов (далее- обобщение) должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:
Должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;
Должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;
По каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок величины арендной платы с использованием методов;
На основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок методами к определению рыночной величины арендной платы должно быть осуществлено определение весов оценок каждым из методов.
При этом может использоваться метод анализа иерархий.
В целом прямому сравнительному методу определения рыночной величины арендной платы должен быть присвоен существенно больший удельный вес, чем другим методам.
13. Требования к оформлению отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (требования относительно формы изложения (представления пользователю) отчета).
13.1. Общие требования к оформлению отчета
13.1.1. Основным требованием к форме изложения отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (далее- Отчет) является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной величины арендной платы за объект аренды. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.
Пояснения по заполнению вышеприведенной таблицы:
· в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это соответствие.
· в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие.
Примечание: несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.
· заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта для каждого из оставшихся вариантов использования.
13.2.5. Требования к оформлению экспертиз, результаты которых используются для анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.
13.2.5.1. Экспертные заключения по результатам проведения экспертиз должны содержать обоснованные, однозначно трактуемые выводы.
13.2.5.2. Экспертные заключения соответствующих специалистов должны быть представлены в форме отдельных документов, содержание которых может иметь значение как при анализе наилучшего использования объекта недвижимости, так и непосредственно использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта.
13.2.5.3. Экспертное заключение должно быть подписано и скреплено печатью со стороны, вынесшей заключение организации/специалиста.
13.2.6. Требования к оформлению подходов к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды.
13.2.6.1. В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. Во всех случаях должен быть указан контактный телефон.
К Отчету должны быть приложены выкопированные страницы с информацией о сходных объектах.
Рекапитализация – восстановление первоначально затраченного капитала.
Модели капитализации, способы возмещения инвестиционного капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
где nоставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап ставка доходности инвестиций, %.
Пример. Условия инвестирования: срок 5 лет; R дох кап ставка доходности инвестиций 18%; Δ 100%.
Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 38% (18% + 20%=38%).
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
Пример. Условия инвестирования: срок 5 лет; доход на инвестиции 12%. Δ 100%.
Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов . Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объекта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации при роста стоимости капиталовложений.
Снижение стоимости недвижимости ( Δ), которое произойдет через п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.
R кап = R дох кап + Δ · R норм возвр,
Δ = 0, если стоимость объекта оценки не изменится,
Δ = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится,
Δ = – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.
Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: : 5 лет) 1/2 = 10%. R кап = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 (22%).
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначаль ной цены недвижимости.
50%ная потеря 0,1574097 = 0,07887.
R кап = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).
Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.
Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста ка питала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
В условиях динамично развивающейся рыночной экономики в РФ, а также недостатка средств для приобретения активов у предпринимателей актуальным является вопрос оценки аренды недвижимости, иного имущества для ведения бизнеса.
Подходы, применяемые для оценки стоимости аренды
Для определения стоимости аренды на рынке недвижимости эксперты используют следующие подходы:
1.Сравнительный подход включает методы:
- Сопоставимых цен рынка (сравнительный анализ продаж);
- Последующей реализации;
- Цены реализации вторичного продукта.
При оценке аренды, как и при оценке недвижимостив целом методика сопоставимых цен рынка имеет первостепенное значение. Эксперты при определении стоимости аренды используют цены спроса и предложения. В реальной практике трудно получить сведения о ценах сделок. Кроме того, следует отметить наличие целей по минимизации налогов арендодателя, что влечет отражение в договорах низких цен. Сравнительный анализ продаж применим для , а также для оценки зданий под жилые помещения. Возможность применения метода сопоставимых цен позволяет не использовать иные методы и подходы.
Однако при необходимости расчета стоимости аренды очень крупных зданий, аналоги которым отсутствуют, эксперты применяют метод цены последующей реализации. Метод отнесен к сравнительному подходу, поскольку основан на сведениях о «розничных» ценах на рынке, которые используются для расчета оптовой цены на рынке путем внесения поправок на рентабельность перепродавца в розничные цены. Метод предназначен в основном для расчета рыночной стоимости товаров при оптовой реализации.
Достоинство сравнительного подхода заключается в отражении точки зрения рынка. Недостатком сравнительного подхода является ограниченность применения для множества видов недвижимости.
2. Затратный подход включает один метод - метод компенсации затрат, состоящий из нескольких методик:
- Рекапитализация;
- Экономическая амортизация;
- Валовый рентный множитель.
Суть методик состоит в том, что арендодатель компенсирует понесенные им затраты, связанные с приобретением имущества, передачей его в аренду. Арендодатель должен не только компенсировать затраты, но и получить доход.
Наиболее распространенным является метод рекапитализации, определяющим арендную плату следующим образом:
- Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
- Определение коэффициента капитализации;
- Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
- Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта);
- Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
- Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).
Недостатки метода компенсации затрат:
- Метод выгоден только арендодателю;
- Метод применим для имущества, обеспечивающего постоянные доходы;
- Метод вызывает потребность в , передаваемого в аренду.
3. Доходный подход используется при невозможности оценки аренды сравнительным и затратным подходами (например, оценка нефтяных скважин).
Последовательность расчета арендной платы доходным подходом:
- Определение прогнозной выручки от деятельности арендатора;
- Составление прогноза по издержкам арендатора;
- Установление нормы рентабельности аренды на базе статистики о деятельности аналогичных компаний;
- Расчет рентабельности работы арендатора;
- Расчет прибыли (дохода) арендатора;
- Расчет платы за аренду (разность выручки и суммы затрат и прибыли арендатора).
Использование доходного подхода для расчета цены услуг, товаров не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Оценщики применяют доходный подход только при невозможности использования сравнительного и затратного подходов.
Таким образом, оценка аренды - сложный, трудоемкий процесс, достоверность результатов оценки определяется квалификацией оценщика.
